Bir gayrimenkulün mülkiyetinin tek bir kişi yerine birden fazla kişiye ait olması durumuna ortak mülkiyet, bu durumu belgeleyen tapuya ise hisseli tapu denir. Özellikle miras yoluyla geçen mülklerde veya birden fazla kişinin yatırım amacıyla bir araya gelerek gayrimenkul satın alması durumunda sıkça karşılaşılan bir mülkiyet türüdür. Hisseli tapu, mülk üzerindeki hak ve sorumlulukların paydaşlar arasında nasıl bölüşüldüğünü gösteren yasal bir belgedir.

Eminevim, farklı yatırım hedeflerine sahip bireylerin ve ailelerin de ev finansmanı çözümleriyle ev sahibi olabilmesi için esnek finansman modelleri sunar. Bu çözümler, ortak mülkiyet ile gayrimenkul edinmeyi veya mevcut bir mülke hisse sahibi olmayı da kapsar. Bu rehber, hisseli tapu kavramını, ortak mülkiyetin yasal çerçevesini ve devir işlemlerinin nasıl yapıldığını açıklamak için hazırlanmıştır.

Hisseli Tapu Kavramı ve Yasal Çerçeve

Türk Medeni Kanunu’na göre ortak mülkiyet, "Paylı Mülkiyet" ve "Elbirliği Mülkiyeti" olmak üzere iki temel türe ayrılır. Bu iki tür arasındaki farkları bilmek, hak ve yükümlülükleri anlamak açısından kritik öneme sahiptir.

• Paylı Mülkiyet: Bu mülkiyet türünde, her bir ortağın gayrimenkul üzerindeki payı matematiksel olarak (1/2, 1/4, 3/5 gibi) bellidir ve tapu senedinde açıkça yazar. Pay sahipleri, diğer ortakların iznine ihtiyaç duymadan kendi payları üzerinde hukuki işlemler (satış, ipotek vb.) yapabilirler. Ancak bir paydaş hissesini üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer paydaşların "şufa (ön alım)" hakkı doğar.
• Elbirliği Mülkiyeti: Genellikle miras yoluyla ortaya çıkan bu mülkiyet türünde, ortakların belirli bir pay oranı yoktur. Mirasçılar, mülkün tamamına birlikte sahip olurlar ve mülk üzerinde tek başlarına tasarrufta bulunamazlar. Bir işlem yapılabilmesi için (örneğin, satış) tüm ortakların oy birliği ile karar alması gerekir. Ortaklardan biri kendi payını satmak isterse, öncelikle elbirliği mülkiyetinin mahkeme kararıyla paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir.

Ortak Mülkiyet Devir İşlemleri

Hisseli bir tapunun devir süreci, mülkiyetin türüne göre farklılık gösterir. Paylı mülkiyete tabi bir hissenin satışı şu adımlarla gerçekleşir:

Hissesini satmak isteyen paydaş, bir alıcı ile anlaşır ve normal tapu devir sürecini başlatır. Ancak bu noktada, diğer paydaşların yasal şufa (ön alım) hakkı devreye girer. Bu hak, diğer paydaşlara, satılan hisseyi aynı bedelle öncelikli olarak satın alma imkânı tanır. Satış işleminin hukuki olarak sorunsuz olması için, hissesini satan ortağın, satışı noter kanalıyla diğer ortaklara bildirmesi gerekir. Bildirim yapılmazsa, diğer ortaklar satışı öğrendikleri tarihten itibaren yasal süreler içinde dava açarak şufa haklarını kullanabilirler.

Elbirliği mülkiyetinde ise devir işlemi ancak tüm ortakların tapu müdürlüğünde bizzat veya vekilleri aracılığıyla hazır bulunup birlikte imza atmasıyla mümkündür.

Tasarruf Havuzu ile Hisseli Mülk Alma Stratejileri

Eminevim’in sunduğu faizsiz tasarruf finansmanı modeli, sadece tek bir konutun tamamını almak için değil, aynı zamanda ortak mülk edinimi için de esnek bir finansal araç olarak kullanılabilir. Bu sistemle hisseli mülk almak için çeşitli stratejiler geliştirilebilir:

• Ortak Yatırım Stratejisi: Kardeşler, arkadaşlar veya yatırım ortakları, birlikte bir Eminevim tasarruf grubuna dâhil olabilirler. Teslimat tarihleri geldiğinde, Eminevim'den alacakları finansman ile bir mülkü ortak olarak satın alabilir ve tapuyu belirledikleri hisse oranlarıyla (örneğin her biri için 1/2 veya 1/3 pay) kendi adlarına tescil ettirebilirler.
• Hisse Satın Alma Stratejisi: Bir kişi, mevcut hisseli bir mülkün sadece bir payını satın almak için Eminevim finansmanını kullanabilir. Bu süreçte Eminevim’in uzmanları, şufa hakkı gibi hukuki detayların doğru yönetilmesi konusunda müşteriye rehberlik ederek güvenli bir alım yapılmasını sağlar. Bu esnek finansman yaklaşımı, sadece çekilişli konut finansmanı için değil, aynı zamanda benzer ortaklıkların kurulabildiği iş yeri finansmanı ve noter devri gerektiren araç finansmanı süreçlerinde de müşterilerimize sunulmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Hisseli tapuda satış nasıl yapılır?
   Paylı mülkiyette, paydaş kendi hissesini satabilir ancak diğer paydaşların şufa (ön alım) hakkı vardır. Elbirliği mülkiyetinde ise satış için tüm ortakların onayı gerekir.
   
    
2. Ortaklardan biri satış istemezse ne olur?
   Paylı mülkiyette, diğerleri istemese bile bir ortak kendi payını satabilir. Eğer mülkün tamamının satışı isteniyor ve bir ortak razı olmuyorsa, diğer ortaklar mahkemeye başvurarak "ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu)" davası açabilir.
   
    
3. Hisse oranım nasıl belirlenir?
   Mülk satın alınırken, alıcılar tapuda hangi oranda hisse sahibi olacaklarını kendileri beyan ederler. Miras durumunda ise hisse oranları, mirasçılık belgesindeki yasal paylara göre belirlenir.
   
    
4. Eminevim sistemi ile ortak mülk alınabilir mi?
   Evet. Birden fazla kişi bir araya gelerek Eminevim ile ortak bir mülk satın alabileceği gibi, tek bir kişi de mevcut bir mülkün belirli bir hissesini satın almak için Eminevim finansmanından yararlanabilir.
   
    
5. Şufa hakkı nedir, nasıl kullanılır?
   Şufa hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların o hisseyi aynı bedelle öncelikli olarak satın alma hakkıdır. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren yasal süreler içinde dava yoluyla kullanılır.
   
    
6. Hisseli tapuda kira geliri nasıl paylaşılır?
   Mülkten elde edilen kira geliri gibi tüm gelirler, paydaşlar arasında tapudaki hisse oranlarına göre paylaştırılır.